钟伟:房地产市场未来增速或低于GDP

时间2012-11-30 人气

史上最严厉调控已实施超过两年,从各项统计数据来看,调控已让此前高烧不退的楼市明显降温。在经历了2011年下半年的楼市“寒冬”后,各大房企纷纷选择“以价换量”,从今年上半年开始,楼市回暖明显。据国家统计局公布的数据,截至10月份,百城房价已连续5月上涨,房地产市场的走势再次成为人们关注的焦点。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受《第一财经日报》记者专访时表示:“如果中国的宏观经济政策从明年4月份开始逐步放松的话,2013年的商品房销售面积有望比今年略增长5%左右,销售金额比今年增长5%~10%,也就是说,明年商品房的均价大概比今年同比要上涨约5%。”

钟伟对短期房价走势的判断主要基于其对明年宏观经济政策的预估,他认为,从明年4月份起,温和的经济放松政策很有可能会像挤牙膏一样慢慢释放。“如果明年的货币、财政和产业政策不放松,那么经济增长要维持稳定是困难的,因此,明年的房地产市场应会比今年好。”

明年房价会涨5%左右

“鄂尔多斯和温州,五年恐怕都很难翻过身来了。”钟伟认为,从短期来看,一些区域、行业以及个别企业的问题会令中国经济面临短期风险,“鄂尔多斯在建住宅大概有26万套,但人口仅有21万户,在建的房子分给每个鄂尔多斯家庭,每个家庭分一套多,谁会移民到鄂尔多斯住?这些重点的以民间融资和房地产泡沫破灭为特点的区域市场,都是值得警惕的。”

虽然钟伟认为个别区域的风险值得警惕,但对明年整体的房地产市场,其还是持较为乐观的态度。

“未来十年,如果真的要实现GDP翻番、城乡居民人均收入翻番的目标,那就意味着GDP的最低年增速为7%。而今年最低已经到了7.4%的水平,所以我们基本上可以预计,从明年4月份一直到年底,财政、货币和产业政策将逐步放松,这也将对房地产市场产生一定利好。”

钟伟表示,估计明年商品房的销售面积有望接近11亿平方米,比今年略增长5%左右,销售金额比今年增长5%~10%,也就是说,明年商品房的均价大概比今年同比要涨个5%左右,总销售额能够有7.2万亿~7.5万亿人民币。

具体而言,钟伟认为,2013年的房地产市场将呈现的特点是:销售比开发投资要好,住宅比非住宅要好,但房地产企业总体开发投资增速不容乐观。其次,一二线城市比三四线好,也就是说,房价高的、新增人口比较多的大城市的楼市空间更大。

在这样的一个市场背景下,钟伟表示,房企可从两个方面去应对挑战。“未来房企应该减少大面积拿地造城的冲动,因为以后市场尽管不错,但是拿一个不太大的地块,做一个比较像样的产品,维持一个比较稳定的利润,是比较理性的做法。同时,由于国外普遍实行量化宽松政策,房企也要学会利用境外的资金来降低综合成本。”

楼市增速会比GDP增速还慢

尽管对短期楼市持较为乐观的态度,但钟伟明确指出,国内房地产市场供过于求的局面在中期已经形成,同时,今后5~8年房地产市场增长的速度将比GDP增速还慢。

钟伟分析称,去年年底,全国房地产在建面积大约50亿平方米,扣除掉单位自建及保障房,商品房在建面积至少达40亿平方米,这些存量至少够卖4年。所以,全国商品房在未来3到4年,已经明确形成了供过于求的局面。

“这也是为什么我们认为明年土地、开发及投资市场不可能像销售市场那样,有明显转暖的基本原因。”钟伟表示,中国的货币化、城市化和人口流动决定了,未来5~8年的房地产市场增长的空间仍然有,但增速将大大下降。“未来十年,每年能卖10亿~15亿平方米的商品房,也就1000万~1500万套。”

他进一步解释称,未来如果经济年增长7%,那么到2020年GDP将翻番。如果房地产市场增长要跟得上经济增长的速度,到2020年房地产的年销售要达到23亿平方米的水平,但这明显不现实,因为城镇化的进程、人口流动进程,决定了未来房地产的需求主体。

钟伟称,未来楼市的主力军将是改善性需求而不是首次置业,这一块对住宅需求大概是一年600万套。其次,每年还有500万~600万的大学生留在城市,他们是第二大需求的主力,我们把他们称作为首次置业者,剩下的则是中低端商品房需求和保障房的需求。

“基于这样的判断,我们认为,房地产利润回报的主要来源,不是城镇化指向的三四线城市,而是房价本来就比较高的,但市政服务水平也同样高、城市管理能力比较强的一线城市的核心区域。”钟伟坦言,如果要买房,首选北上广城市核心区的品质楼盘。

快速开发将成为主导模式

在钟伟看来,未来楼市的增长空间及利润空间都已有限,那么,房企该如何设定自己的企业战略来实现永续经营呢?

钟伟认为,快速开发将成为主导模式。“造城时代已经过去了,圈一块地几千亩做个5年、10年,从而覆盖行业周期波动,这样的模式有可能个别企业能做到,但大多数企业无能为力了。同时,对品质、销售的追求超过了去拿地、新开工的欲望。”

“整体上看,中期供过于求,短期住宅好于非住宅,销售好于开发投资,一二线城市好于三四线。房地产市场黄金十年以2010年为标记已经结束。未来更长时间内,我们不会再看到房地产的黄金十年,不过我们还是能够期待,在局部城市、局部区域,楼市有明显的上扬。”钟伟如是认为。

(第一财经日报)